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부동산 투자와 경매 현장에서 쌓은 8년 차 실무 경험을 바탕으로 실수 없이 자산을 지키는 투자 철학을 전하는 김기욱 저자. 화려한 기술보다 투자의 본질과 기본기를 바로 세워 잃지 않는 투자의 길로 안내하는 저자의 이야기를 만나보세요.

자본주의의 본질을 이해하고 안전하게 수익을 창출하는 정직한 안내서 《가치를 선점하고 경매로 사라》. 부동산 시장의 사이클을 읽고 흔들리지 않는 가치 판단 능력을 기르고 싶은 분들을 위해 김기욱 저자의 인터뷰를 전합니다.

안녕하세요. 저자님. 독자들에게 자기 소개 부탁드리겠습니다.

부동산 경매 전문 로펌에서 부동산 투자 컨설팅과 송무 업무를 4년간 수행했고, 현재는 부동산중개법인을 운영 중인 김기욱이라고 합니다. 실전 투자는 2019년도부터 시작했으니 햇수로 8년 차이고 아파트, 빌라, 재개발, 재건축, 분양권, 상가 등 다양한 종목을 일반매매, 경매, 공매 등의 방법으로 투자했습니다.

이 책을 처음 기획하고 쓰게 된 특별한 계기가 있으신가요?

저는 현재 부동산 시장을 상승장 중반부로 생각하고 있습니다. 이후 상승장 막바지에서는 좋은 부동산을 매입하더라도 하락장이 시작되면 2~30% 정도는 가격이 빠질 수 있으며, 일부 포모(FOMO)를 느끼신 분들은 투자하면 안 되는 부동산까지 투자하곤 합니다. 여러분들의 실수를 줄이고 보다 안전하고 수익률을 높일 수 있는 방법을 제시해 드리고 싶어 기획하게 되었습니다.

집필 당시 어떤 독자들에게 이 글이 필요하다는 생각을 하셨나요?

저는 부동산 경매 전문 로펌에 몸담아서 그런지 사건 사고를 많이 봐왔습니다. 의뢰인 분들께서 의뢰 주시는 사건들 중 고가 낙찰로 인한 매각불허가를 요청 주시는 경우도 많았고, 경매 물건을 잘못 받아서 소송을 의뢰하시는 분들도 많이 계셨습니다. 저는 부동산 투자나 경매 투자에 처음 입문하신 분들께 안전하게 투자하는 방법을 먼저 제시하고, 나아가 수익을 거두는 방법을 제시하고 싶었습니다. 그래서 최대한 쉽게 작성했고, 기본적인 내용들도 다루었습니다.

원고 중 가장 고심해서 쓰신 부분이 있으실까요?

저는 절대 변하지 않는 자본주의의 본질을 가장 강조하고 싶습니다. 챕터7의 1. 유동성의 힘(190p)인데요, 많은 분들께서 너무 당연한 말을 한다고 말씀 주시겠지만, 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 자본주의의 본질을 먼저 알고, 실수하지 않는 법을 배운 뒤 수익을 내는 법을 배워야 한다고 생각합니다. 그런데 실제로 투자하시는 분들을 만나 뵈면 가장 나중에 배워야 하는 수익 내는 법을 먼저 배우시다가 사고 나는 분들을 많이 뵈었습니다. 그래서 저는 늘 본질을 강조합니다!

부동산 전문 로펌에서 4년간 실무를 담당하시며 수많은 경매 사례를 접하셨습니다. 그 경험 속에서 가장 크게 깨달은 ‘잃지 않는 투자’의 원칙은 무엇이었습니까?

크게 두 가지를 말씀드리고 싶습니다. 첫째는 '높은 수익 이면의 리스크를 직시하는 것'입니다. 유튜브 등 영상 매체에서는 조회수를 위해 소액 고수익 투자 전략을 자극적으로 다루곤 합니다. 하지만 실무에서 확인해 보면 기대치에 미치지 못하는 경우가 많았습니다. 일례로 표면상으로는 큰 수익을 거둔 것 같은 유치권 승소 사례조차도, 소송 기간 동안 납부한 이자와 세금, 합의금, 추가 공사비 등을 모두 감안해 보면 결국 손해를 본 경우가 적지 않았습니다. 둘째는 '대중심리에 휩쓸리지 않고 사이클을 읽는 것'입니다. 상승장 끝물에는 너도나도 투자에 뛰어들며 사지 말아야 할 부동산까지 매수하는 경우가 많은데, 이때를 가장 주의해야 합니다. 우량한 부동산을 매수하는 것도 중요하지만, 사이클이 후반부로 갈수록 리스크와 레버리지를 줄이는 '디레버리징' 전략이 필수적입니다. 즉, 부채 비율을 줄이고 이른바 '똘똘한 한 채'로 자산을 안전하게 재배치해야 합니다. 결론적으로 잃지 않는 투자란, 눈에 보이는 하이리턴 뒤에는 반드시 하이리스크가 존재함을 잊지 않고, 시장의 대중심리가 아닌 냉정하게 사이클을 읽어내는 것이라고 할 수 있습니다.

책에서 ‘돈은 낙찰이 아니라 운용에서 나온다’고 강조하셨습니다. 초보 투자자가 가장 먼저 길러야 할 가치 판단 능력과 운용 역량은 무엇인지 설명해 주십시오.

낙찰 이후 어떻게 운용하느냐에 따라 수익이 극대화되는 것은 맞습니다. 하지만 저는 그보다 '매도 전략'이 훨씬 더 중요하다고 강조하고 싶습니다. 투자의 마침표는 결국 매도입니다. 현재 시장 사이클에 맞춘 투자인지, 상가라면 어떤 운용 방식으로 가치를 끌어올려 성공적으로 매각할 것인지 미리 큰 그림을 그려야 합니다. 최종 목적지인 매도 전략을 항상 최우선으로 두시고, 기왕 매수한 부동산의 수익률을 높이는 수단으로써 적극적인 운용을 활용하시길 권합니다. 초보 투자자분들이라면 복잡한 운용을 고민하시기보다, 책의 마지막 챕터에서 말씀드린 것처럼 '미래 가치가 있는 부동산을 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득하는 안목'부터 기르시는 것을 추천해 드립니다.

이 책을 한 문장으로 정의하거나, 책의 분위기를 가장 잘 나타내는 단어가 있다면 무엇일까요?

단어 하나로 표현하자면 '메신저'라고 말씀드리고 싶습니다. 이 책에는 저의 뼈아픈 실패 경험까지 솔직하게 담겨 있습니다. 단순히 성공담을 늘어놓기보다는, 먼저 부동산 투자를 겪어본 지인으로서 '친한 친구'에게 진심 어린 조언을 건네는 마음으로 집필했습니다.

이 책을 읽은 독자들이 책장을 덮으며 어떤 감정이나 생각을 품게 되기를 기대하시나요?

투자는 이제 선택이 아닌 필수인 시대입니다. 열심히 일해서 번 근로소득만으로는 내 집 마련조차 쉽지 않고, 월급 인상률이 물가나 실물자산의 상승 속도를 따라가기 벅찬 것이 현실이니까요. 그렇기에 독자들이 이 책을 통해 투자에 대한 두려움을 허물고, '나도 할 수 있다'는 작은 자신감을 얻는다면, 그것만으로도 이 책은 제 역할을 다했다고 생각합니다.

이번 책 이후에 새로 준비 중인 집필 주제나 앞으로의 활동 계획이 궁금합니다.

현재는 새로 설립한 중개법인의 안정화에 집중하고 있습니다만, 향후 기회가 된다면 '안전한 부동산 거래를 위한 필수 체크리스트'를 주제로 다음 책을 집필하고 싶습니다. 최근 몇 년간 사회적 문제가 되었던 전세 사기뿐만 아니라, 일반적인 부동산 매매 과정에서 발생하는 사기나 예기치 못한 매매 사고로 인해 소송을 의뢰해 오시는 안타까운 사례들을 현장에서 자주 접했습니다. 대부분의 사람들에게 부동산은 전 재산이나 다름없는 만큼, 독자분들이 평생 모은 자산을 안전하게 지키며 거래할 수 있도록 돕는 실질적인 가이드북을 만들어보고 싶습니다.

이 책을 만날 독자분들께 꼭 전하고 싶은 한마디를 부탁드립니다.

가장 먼저, 제 책을 선택해 주신 독자 여러분께 깊은 감사의 인사를 드립니다. 솔직히 말씀드리면, 이 책에는 소액으로 단기간에 고수익을 내는 현란한 경매 기술이나 마법 같은 비법은 담겨 있지 않습니다. 하지만 제가 그동안 수많은 자산가와 성공한 투자자분들을 만나보며 깨달은 진리가 하나 있습니다. 남들이 모르는 특별한 방법이나 지름길로 부를 이룬 분은 없다는 것입니다. 그분들은 모두 투자의 본질과 기본에 충실하며 긴 호흡으로 묵묵히 걸어온 분들이었습니다. 이 책 역시 화려한 기술보다는, 흔들리지 않는 투자의 기본기를 탄탄하게 다져주는 정직한 안내서로 다가갔으면 좋겠습니다.

마지막으로, 저자님에게 '글을 쓴다는 것'은 삶에서 어떤 의미를 지니는지 들려주세요.

솔직히 제게는 무척 낯선 질문입니다. 그동안 제 삶의 중심은 현장에서 직접 발로 뛰며 실무를 탐구하는 데 있었기 때문입니다. 하지만 집필을 통해 글쓰기의 힘을 깨달았습니다. 제 생생한 경험을 글로 다듬으며 스스로의 투자 철학을 단단히 다졌고, 이것이 누군가에게 든든한 이정표가 될 수 있음을 알게 되었습니다. 이 책을 시작으로, 앞으로도 현장의 지식과 지혜를 진솔한 글로 전하며 선한 영향력을 나누고 싶습니다.

화려한 요령보다는 기본과 본질에 충실한 투자가 결국 실패하지 않는 길임을 강조하는 김기욱 저자. 현장의 생생한 경험과 진솔한 조언이 담긴 《가치를 선점하고 경매로 사라》를 통해 독자 여러분 모두 안전하고 지혜로운 투자 여정을 이어나가시길 응원합니다.