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서문

Part I 도시학과 게임이론의 만남

원하는 결과를 얻기 위해 게임의 규칙을 설계한다
게임의 구성요소: 도시개발을 게임으로 모델링하기
죄수의 딜레마: 1950년 스탠퍼드의 한 강연
내쉬균형: 프린스턴의 젊은 천재
협력의 진화: 액설로드와 팃포탯
반복 게임과 평판: 협력의 진화
전략적 협상: 토마스 셸링과 신빙성의 힘
메커니즘 디자인: 규칙을 설계하여 결과를 만들다

실패는 사람이 아니라 구조에서 나온다_용산국제업무지구
용산국제업무지구 10년의 타임라인
게임이론 다층 분석 ─ 중첩된 여섯 가지 게임
핵심 역설 ─ 합리성이 만들어 낸 비합리
결론 ─ “게임을 잘못 설계했다”

도시계획이 아니라 전략적 구조 설계다
왜 게임이론인가: 전략적 상호작용을 읽는 언어
실패할 수밖에 없는 구조적 역설

Part II 구조적 역설 6가지

합리성의 역설
합리성이란 무엇인가 ─ 게임이론의 전제
선택의 역설_자기구속이 자유보다 강하다
조정의 역설_좋은 균형은 저절로 오지 않는다
안전의 역설_안전한 선택이 위험을 부른다
참여의 역설_민주적 참여가 민의를 왜곡한다
불가능의 역설_동시에 모두를 만족시킬 수 없다

권력의 역설
권력이란 무엇인가 ─ 게임이론의 재정의
위협의 역설_실행하지 않는 위협이 더 강하다
보복의 역설_보복할 수 있는 자만이 용서할 수 있다
처벌의 역설_최선의 처벌은 사용되지 않는 처벌이다
기여의 역설_기여의 크기가 아니라 대체가능성이다

정보의 역설
정보란 무엇인가 ─ 게임이론의 시각
우위의 역설_더 많이 알수록 더 불리해진다
공통지식의 역설_모두가 알아도, 서로가 안다는 것을 모르면 아무것도 바뀌지 않는다
레몬의 역설_나쁜 것이 좋은 것을 몰아낸다
투명성의 역설_공개가 더 나쁜 결과를 낳는다
격차의 역설_공정한 정보공개가 불평등을 심화시킨다

인센티브의 역설
도시개발은 인센티브의 게임
인센티브의 역설_성과를 높이려는 인센티브가 성과를 왜곡한다
보험의 역설_위험을 분산하려다 더 큰 위험을 만든다
진실의 역설_측정된 지표가 행동의 왜곡을 부른다

시간의 역설
도시 개발의 핵심은 시간이다
할인의 역설_미래를 팔아 현재를 소비한다
교착의 역설_버티는 능력이 협상을 지배한다
평판의 역설_신뢰를 쌓는 데는 평생 걸리지만 배신은 하루면 충분하다

제도의 역설
계획의 역설_더 완벽한 계획이 왜 더 큰 실패를 만드나
풍요의 역설_경기가 좋으면 협력이 무너진다
승자의 역설_입찰에 이기는 순간 손실이 시작된다

Part III 도시개발 협상의 핵심 무기 BATNA

떠날 수 있는 자가 테이블을 지배한다_협상의 지렛대, BATNA
협상이란 결국 ‘대안 싸움’이다
BATNA의 세 가지 구성 요소
BATNA와 유보가격의 관계
도시개발의 BATNA가 일반 협상과 다른 이유
BATNA를 강화하는 다섯 가지 방법
BATNA 함정: 과대평가의 위험

민간의 협상 게임
민간 사업자(시행사‧시공사)의 BATNA 전략
토지주‧주민의 BATNA 전략
금융기관의 BATNA 전략
민간 플레이어 간 BATNA 충돌: 삼각 딜레마

공공의 협상 전략
공공기관의 협상 지위는 왜 특수한가
중앙공공기관 vs 지방공사: 결정적 차이
중앙공공기관의 협상 전략: 규모와 법적 권한의 활용
지방공사의 협상 전략: 구조적 이중 제약
지자체 직접 협상: 가장 강하면서 가장 제약받는 주체
공공기관 협상의 패러독스: 공익의 딜레마
공공 협상의 실전 전략: 유형별 접근
중앙공공기관과 지방공사가 함께 사업할 때
공공 협상의 지향점: 강압이 아닌 설계

Part IV 게임이론을 통해 본 세계의 도시개발

사례의 선택 논리
통합 분석 프레임워크: 5층 게임 구조

아자부다이 힐스의 게임: 30년 교착과 협력의 역설
프롤로그: 도쿄 한복판의 시간 정지
제도적 전제: 일본 재개발의 특수한 게임 규칙
게임의 구조: 600명의 거부권
전략 분석: 모리빌딩의 게임 마스터리
역설의 해소: 왜 30년이었는가?
완성 후: 균형의 지속 가능성
한국에 대한 시사점

허드슨 야드의 게임: 공공과 대형 디벨로퍼의 2자 게임
왜 협력은 그토록 어려웠는가: 구조적 분석
2005년: 분기점(Bifurcation Point)
허드슨 야드의 게임 성격 규정
허드슨 야드의 2층 PF 구조
게임의 구조: 2자 게임의 플레이어 분석
권력 이동의 메커니즘: PF가 주도권을 결정하는 방식
전략 분석: 공공 인센티브 설계의 명과 암
사회적 게임: 공공성 논쟁
허드슨 야드의 종합 평가: 성공인가, 경고인가?
한국에 대한 시사점: 용산 YIBD와의 비교

판교테크노밸리 ─ 전략의 도시
게임판에 누가 앉아 있는가
조정게임과 초점의 정치학
국가가 짓고, 지자체가 누렸다 ─ 숨은 설계자의 딜레마
유령도시 위기: 뱅크런 게임
LH vs GH: 2판교의 내부 경쟁
GH의 임대 전략: 공약과 도덕적 해이의 역설
LH의 퇴장과 GH 단독 시행 ─ 세력 전이 게임
GH의 평판 효과: 크렙스-윌슨 모형
직‧주‧락‧학: 메커니즘 디자인
판교테크노밸리의 역설

Part V 역설을 넘어서

도시는 게임이다 ─ 다섯 가지 명제
실천적 게임이론의 7원칙
도시계획가를 위한 도구상자
한계와 겸손함
미래 도시를 위한 새로운 게임

참고문헌